Покупка недвижимости в Италии: налоги, расходы, ROI, ВНЖ

Покупка недвижимости в районе озера Комо

• Цена за квадратный метр в центре города 4,750 €
• Цена за квадратный метр за пределами центра 2,833 €

Аренда

• Апартаменты с 1 спальней в центре города 825€
• Апартаменты с 1 спальней вне центра города 566 €
• Апартаменты с 3 спальнями в центре города 1,633 €
• Апартаменты с 3 спальнями вне центра города 937 €

Покупка недвижимости во Флоренции

• Цена за квадратный метр в центре города 5,340 €
• Цена за квадратный метр за пределами центра 3,358 €

Аренда

• Апартаменты с 1 спальней в центре города 833 €
• Апартаменты с 1 спальней вне центра города 627 €
• Апартаменты с 3 спальнями в центре города 1,665 €
• Апартаменты с 3 спальнями вне центра города 1,038 €

Налог на покупку недвижимости (L'imposta di Registro)

Если и покупатель, и продавец являются двумя физическими лицами и объект продажи является недвижимостью для жилых целей, то покупатель должен заплатить налог в государственное ведомство.

Налог на покупку недвижимости рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта которая, как правило, меньше фактической цены покупки или ее рыночной стоимости.

Существует формула расчета налога для определения налогооблагаемой базы.

Процентная ставка налога зависит от статуса покупателя: резидент в Италии или не резидент.

Если покупатель планирует стать резидентом Италии и сделать недвижимость своим основным местом жительства в течение 18 месяцев с момента покупки, то налог составляет 2% от кадастровой стоимости.

Если недвижимость будет использоваться как "второй дом", то налог составляет 9%.

Как правило, ваш агент по недвижимости сообщит вам размер налога, подлежащего уплате.

НДС (налог на добавленную стоимость): только для новостроек (продавец - юридическое лицо)

Покупатели новостроек освобождаются от уплаты налога L'Imposta di Registro, вместо этого они платят НДС - Imposta sul Valore Aggiunto (налог на добавленную стоимость) с фактической цены продажи объекта.

Для покупателей, которые будут использовать недвижимость в качестве основного места жительства, налог составляет 4%, для покупателей-нерезидентов и тех, кто будет использовать недвижимость в качестве второго дома, налог составляет 10%.

Если недвижимость относится к элитной категории (код A1, A8 или A9) НДС составит 22%.

Стоимость услуг нотариуса

Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости и сложности контракта купли-продажи. В стоимость нотариальных услуг включены также налоговые сборы, которые нотариус обязан уплатить от имени покупателя.

Как правило, нотариальные услуги на покупку недвижимости составляют от 800 до 5 000 евро.

Ежегодный налог на имущество - Imposta Municipale Unica (IMU)

Налог на недвижимость платится в местный орган управления - "коммуну", по месту нахождения. Согласно итальянским законам, местные власти могут самостоятельно устанавливать размер налога.

Если вы являетесь резидентом "коммуны" или планируете стать резидентом в течение первых 18 месяцев с момента покупки недвижимости, и дом не принадлежит к категории элитной недвижимости и будет использоваться в качестве вашего основного места жительства, то ежегодный налог не взимается.

Если недвижимость является элитной резиденцией (код A1, A8 или A9) и является вашим основным местом жительства, вы платите 60% налога.

Если недвижимость - это "второй дом", вы платите полную сумму налога.

Вы можете попросить своего агента по недвижимости узнать размер налога IMU.

Стоимость услуг переводчика

Если покупатель не говорит по-итальянски, согласно итальянским законам, "нотариальный акт" должен быть переведен на его родной язык лицензированным переводчиком. Кроме этого, может потребоваться присутствие переводчика во время нотариального заверения.

Часто нотариус рекомендует проверенного переводчика, и расходы на переводческие услуги будут включены в смету нотариуса.

Комиссия агентства недвижимости

Агентства недвижимости обычно берут комиссию в размере от 3% до 5% от фактической цены продажи собственности, наиболее распространенным является комиссия размером 4% плюс НДС 22%.

В Италии нет программы получения ВНЖ через инвестиции в отличии от иных европейских стран (Испания, Португалия, Латвия, Турция, Кипр, Швеция).

Поэтому покупка недвижимости в Италии не дает право иностранным гражданам на получение ВНЖ в автоматическом режиме.Вместе с тем, ВНЖ Италии можно получить на основании визы D.

Одним из необходимых условий на подачу ВНЖ Италии является документ, подтверждающий места проживания в стране: собственное жилье или договор длительной аренды. 

Также среди условий получения ВНЖ Италии - минимальный пассивный доход заявителя должен составлять от 31 тысячи евро в год. Если супруг или супруга также претендует на статус ВНЖ, сумма увеличивается на 20%, а также на 5% за каждого ребенка.

• Заявитель и члены его семьи не обязаны сдавать экзамены на знание языка или инвестировать средства в экономику страны. Достаточно иметь регулярный пассивный доход
• Путешествия без виз по странам Шенгена

• Через 10 лет можно подавать документы на оформление гражданства Италии
• ВНЖ дает возможность получить льготу на покупку первой недвижимости, упрощает доступ к получению кредитов в местных банках, позволяет оформить автомобиль в собственность

• Заявитель не должен отсутствовать в стране более шести месяцев подряд, иначе ему может быть отказано в продлении ВНЖ
• Заявитель платит налоги в Италии на общемировой доход

• Заявитель ограничен в трудоустройстве и ведении предпринимательской деятельности на территории Италии, однако может получать пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду

С учетом налогов, коммунальных расходов и страхования содержание недвижимости в Италии обходится в 1–3 % от рыночной стоимости объекта в год.

В настоящее время в Италии отсутствуют налог на прирост капитала после пяти лет владения недвижимостью. Если объект продается в течение пяти лет после покупки, прирост капитала облагается налогом по ставке 20 %.

Страховка

Недвижимость в Италии должна быть застрахована. Страховка обходится в 1–2 % от стоимости жилья в год. Сумма обычно колеблется в диапазоне от 300 до 2 000 евро.

Коммунальные расходы

Сумма коммунальных платежей за квартиру составляет от 200 до 5 000 евро в год, за виллу с бассейном — от 1 200 до 6 000 евро в год. Эти расходы включают плату за электричество (0,2–0,3 евро за кВт⋅ч), воду (15–20 евро в месяц) и газ (30–50 евро в месяц). Все услуги рассчитываются по счетчикам. Тарифы различаются в зависимости от региона и даже времени суток.

Если речь идет о кондоминиуме, в плату за содержание также включаются расходы на обслуживание общих территорий, работу консьержа и чистку бассейна.

Арендодатель в Италии обязан платить налоги на доход от аренды, и есть два возможных налоговых режима:

• Cedolare Secca: Упрощённый налог, который позволяет избежать других налоговых обязательств. Ставка — 21% от дохода, либо 10% при аренде по льготному договору. Применяется только для физлиц, которые сдают в аренду жилую недвижимость.
• Стандартный режим налогообложения: В этом случае доход от аренды добавляется к общему доходу и облагается по ставке IRPEF, которая зависит от годового дохода арендодателя.

Права и обязанности арендодателя в Италии

• Право на залог: Арендодатель вправе требовать залог (обычно в размере месячной арендной платы) для покрытия возможного ущерба квартире.
• Права на ежегодный пересмотр аренды: В Италии возможно индексирование арендной платы в зависимости от уровня инфляции (индекс ISTAT), если это предусмотрено договором.
• Обязанности арендодателя: Арендодатель обязан предоставлять жильё в надлежащем состоянии, проводить крупный ремонт, если это требуется, а также следить за соблюдением договора аренды со стороны арендатора.