Инвестиции в недвижимость на Бали: какая форма собственности доступна иностранцам?

Бали – райский остров, привлекающий не только туристов, но и инвесторов, обещая доходность до 17% годовых от аренды и до 40% от перепродажи недвижимости. Однако, прежде чем начать подсчет прибыли, необходимо разобраться в нюансах владения недвижимостью на острове для иностранцев. 

Прямая покупка в собственность (freehold) в понимании западного права здесь недоступна.  Забудьте о классическом понимании права собственности – на Бали всё немного сложнее. Рассмотрим доступные варианты.

Термин "Freehold" на Бали используется некорректно. На самом деле, это долгосрочная аренда земли на 80 лет, оформляемая только на юридическое лицо.  Схема аренды выглядит следующим образом:  первоначальный срок – 30 лет, затем возможно продление ещё на 20, и, наконец, ещё на 30 лет.  Ключевой момент – компания, владеющая арендой, должна существовать непрерывно в течение всего 80-летнего периода. 

Ликвидация компании автоматически аннулирует договор аренды. Это накладывает существенные ограничения и требует тщательного планирования юридической структуры и управления рисками. Стоимость такого "Freehold" значительно выше, чем Leasehold, но потенциально может дать больше контроля над объектом.

Это наиболее распространённый и понятный вариант для иностранцев. Leasehold – это договор аренды земли на срок от 25 до 30 лет с возможностью продления ещё на 25 лет. Арендатор имеет право строить на арендованном участке и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: проживать, сдавать в аренду туристам, продавать право аренды. 

Стоит отметить, что продаётся именно право аренды, а не земля. Цена за аренду земли варьируется в зависимости от местоположения и площади, начиная примерно от 18 000 до 50 000 долларов США за 100 квадратных метров.  Ежегодный налог составляет около 0,5% от оценочной стоимости объекта.

Hak Pakai – это право пользования землёй и расположенной на ней недвижимостью на срок 30 лет с возможностью продления до 80 лет. Иностранец получает именной сертификат (BPN), подтверждающий это право.

Этот сертификат позволяет строить на участке, сдавать его в субаренду или использовать иным образом. Ограничение: можно приобрести только один участок площадью не более 2000 квадратных метров. Этот вариант также предполагает ежегодный налог, аналогичный Leasehold.

• Юридическая консультация: Перед заключением любой сделки с недвижимостью на Бали крайне важно получить консультацию опытного юриста, специализирующегося на индонезийском законодательстве.
• Оценка стоимости: Необходимо провести независимую оценку стоимости объекта, чтобы избежать переплаты.
• Налогообложение: Уточните все аспекты налогообложения, включая налоги на имущество, налог на прибыль от аренды и налог на прирост капитала при перепродаже.

• Риски: Понимание рисков, связанных с арендными договорами и возможными изменениями законодательства, является обязательным. Проверьте историю участка и наличие всех необходимых разрешений.

В заключение, инвестиции в недвижимость на Бали могут быть прибыльными, но требуют глубокого понимания местного законодательства и тщательного подхода к выбору варианта владения. Не стоит полагаться на обещания высокой доходности без детального изучения всех юридических и финансовых аспектов. Только профессиональный подход позволит минимизировать риски и максимизировать прибыль.