Покупка недвижимости на Пхукете: налоги, расходы, ROI и получение ВНЖ

Квартиры (апартаменты):

• Цены стартуют от 3–6 млн тайских бат ($90.000 - $180.000) за объекты в лучших курортных районах (Бангтао, Камала, Ката, Карон).
• На первой линии нижняя планка выше, цены начинаются от 7 млн тайских бат ($200.000).

Виллы:

• Бюджетные варианты готовых вилл с частным бассейном начинаются от 14 млн тайских бат ($400.000).
• Элитные виллы с видом на океан — от 50 млн тайских бат ($1.400.000).

Рынок недвижимости Пхукета остается недооцененным и цены на недвижимость тут пока заметно ниже, чем на других развитых курортах мира, таких как Дубай или Мальдивы.

Потенциал дальнейшего роста цен делает остров привлекательным местом для инвестиций.

В Таиланде существует два способа владения недвижимостью: freehold (полное право собственности) и leasehold (договор долгосрочной аренды с возможностью продления). 

Налоги и сборы разнятся в зависимости от способа владения. При покупке новостройки основной налог, который нужно иметь в виду это регистрационный сбор (Transfer Fee) - сбор за передачу права собственности на недвижимость при продаже.

Сумма данного налога составляет 2% при продаже во Freehold. При Leasehold Transfer Fee не взимается, но возможен регистрационный сбор за аренду (1%).

Сбор делится между продавцом и покупателем 50/50 или в некоторых случаях полностью покрывается застройщиком.

При перепродаже недвижимости в Таиланде также возникают налоги:

• Transfer Fee, также как и при покупке от застройщика. Он как правило делится 50/50

В зависимости от срока владения уплачивается один из следующих налогов:

• До 5 лет владения - это специфический бизнес-налог (Specific Business Tax – SBT): 3.3%
• Более 5 лет владения - это Гербовый Сбор: 0.5%
• Подоходный налог (Withholding Tax – WHT) взимается только случае приобретения недвижимости во freehold (поэтому для инвестиционных сделок как правило выбирают leasehold -  в этом случае уплачивается Гербовый Сбор 0.1%). Налог имеет сложную формулу расчета с прогрессивной шкалой налога, а также вычетами за каждый год владения и рассчитывается Земельным департаментом.

Резюмируя этот краткий обзор налогов и сборов в сделках с недвижимостью, отметим, что для инвестиционных сделок с целью перепродажи Leasehold выгоднее, так как позволяет экономить на Transfer Fee (1% вместо 2%) и снижает налоги при продаже (Stamp Duty 0,1% вместо SBT 3,3% + WHT).

Для личного использования и долгосрочного владения иностранцами - Freehold является предпочтительным вариантом при приобретении апартаментов.

Содержание недвижимости на Пхукете обходится дешевле, чем на большинстве курортов, а профессиональные управляющие компании обеспечивают комфортное владение.

Разовые платежи:

• Sinking Fund: 500-1000 тайских бат за м². Это разовый платеж в фонд капитального ремонта комплекса, который осуществляется при передаче квартиры покупателю застройщиком.

Ежемесячные расходы на содержание:

• Common Area: от 30 до 85 тайских бат за м² в месяц. Это плата за обслуживание общей инфраструктуры комплекса: бассейнов, лифтов, ресепшн, охраны, тренажерного зала, лобби, вывоз мусора  и т.п.
• Электричество: 4–6 тайских бат за кВтч
• Вода: 20–30 тайских бат за м³

В случае если вы владеете виллой, возникают затраты связанные с уходом за вашим частным бассейном и садом.

Стратегия 1: Покупка на этапе строительства и перепродажа

Как это работает: Инвестор покупает объект на этапе строительства по минимальной цене. После завершения строительства его стоимость значительно возрастает и инвестор продает готовый объект.

ROI стратегии перепродажи:

• Прирост стоимости составляет 30–100% за 2.5–4 года строительства.

Эта стратегия позволяет быстро увеличить капитал за счёт прироста стоимости недвижимости.

Стратегия 2: Покупка готового объекта и сдача в аренду

Как это работает: Подбирается и приобретается готовая недвижимость в районе и комплексе с высоким круглогодичным туристическим спросом. Дальше этот объект сдаётся в аренду краткосрочно через управляющую компанию, не требуя вовлечения инвестора.

Арендные ставки в лучших курортных районах:

В высокий сезон:

• Виллы — от 250 000 тайских бат в месяц.
• Квартиры — от 50 000 тайских бат в месяц.

В низкий сезон:

• Виллы — от 100 000 тайских бат в месяц.
• Квартиры — от 25 000 тайских бат в месяц.

ROI:

• Апартаменты: 7–10% годовых.
• Виллы: 3–7% годовых.

Готовые объекты приносят стабильный доход, особенно в высокий туристический сезон, когда спрос на аренду значительно возрастает.

Стратегия 3: Покупка новостройки с последующей сдачей в аренду

Как это работает: Вы покупаете объект на этапе строительства получая возможность воспользоваться беспроцентной рассрочки на весь период строительства, а после сдачи в эксплуатацию сдаете объект в аренду.

Плюсы стратегии:

• Прирост стоимости объекта — 30–100% за период строительства.
• Стабильный арендный доход после завершения строительства.
• Беспроцентная рассрочка снижает финансовую нагрузку.

ROI: Комбинированная доходность: прирост стоимости + аренда.

Эта стратегия объединяет преимущества двух подходов — прирост стоимости и стабильный доход от аренды, делая её особенно привлекательной для инвесторов.

Хотя в Таиланде нет как такового ВНЖ для покупателей недвижимости, существуют очень удобные визы, которые позволяют пользоваться своей недвижимостью без ограничений.

Если вы планируете проводить в Таиланде до 60 дней в течение полугода, вы можете просто прилетать не думая о визах, и получая штамп в паспорте по прилету.

Если вы планируете более длительное проживание в Таиланде или не хотите выезжать из страны каждые 60 дней, то есть следующие варианты:

• Elite Visa сроком на 5 - 15 лет. Такая виза стоит от 650 тыс тайских бат ($20.000) в зависимости от срока визы.
• LTR Visa на срок 10 лет. Для визы требуется в том числе подтверждение дохода от $80.000 в год. 
• Пенсионная виза на 1 год с возможностью продления. Возраст заявителя от 55 лет. Требуется подтверждения наличия накоплений не менее 800.000 тайских бат ($23.000) либо ежемесячного дохода от 65.000 тайских бат ($1800)

Кроме этих, в Таиланде доступен еще целый ряд виз, позволяющих комфортно пребывать в Таиланде необходимое количество времени (учебная виза, DTV и пр.)

Приобретая недвижимость на Пхукете, вы получите целый ряд возможностей для не только для отдыха, но и для продолжительного или постоянного проживания.

Покупка недвижимости на главном курорте Таиланда, острове Пхукет выгодна. Низкие налоги, доступные цены, гибкие стратегии инвестирования и высокая доходность делают этот рынок идеальным для капиталовложений.

Если вы хотите узнать больше о возможностях инвестирования на Пхукете или обсудить детали, свяжитесь с нами! Мы подберем идеальный объект и обеспечим полное сопровождение на всех этапах покупки.