Покупка недвижимости в Португалии: налоги, расходы, ROI, содержание недвижимости, ВНЖ

Португалия стала одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость в Европе. Благодаря теплому климату, богатому культурному наследию и ранее действующим выгодным программам резидентства многие иностранные покупатели рассматривают возможность приобретения недвижимости в Португалии.

На данный момент опция получения ВНЖ через прямую покупку недвижимсоти недоступна. Получение ВНЖ Португалии через приобретение недвижимости осталось, но не напрямую, а через фонды. Но перед покупкой важно разобраться в сопутствующих налогах, расходах, возможной доходности инвестиций, обязанностях по обслуживанию недвижимости и процедуре получения ВНЖ.

• Гербовый сбор – 0.8% стоимости недвижимости
• Налог на переход права собственности (IMT) – от 6 до 8%
• Налог на недвижимость (ежегодный) – 0,3-0,8% от кадастровой стоимости недвижимости
• Налог на доход от аренды, если владелец сдает недвижимость в аренду - 25%

Дополнительные услуги

• Медицинская страховка – от 400 евро на человека
• ИНН (португальский ИНН и поручительство на один год) - 400 евро
• Открытие банковского счета (подготовка документов, сопровождение в банк, переписка с банком, сопровождение процесса) - около 1000 евро

Владение недвижимостью в Португалии подразумевает постоянные расходы на содержание и эксплуатацию, в том числе:

Ежегодный налог на недвижимость (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis)

• Составляет от 0,3% до 0,45% для городской недвижимости и 0,8% для сельской недвижимости.

Сборы за кондоминиум (для квартир или закрытых комплексов)

• Варьируются от 50 до 300 евро в месяц в зависимости от удобств и услуг.

Коммунальные услуги и страхование

• Счета за электричество, воду и интернет зависят от потребления и составляют в среднем от 100 до 250 евро в месяц.
• Стоимость страхования жилья начинается от 200 евро в год.

Услуги по управлению недвижимостью (при сдаче недвижимости в аренду)

• Сборы составляют от 5% до 10% от дохода от аренды.

Португалия предлагает привлекательные возможности рентабельности инвестиций, особенно в таких городах, как Лиссабон, Порту и регион Алгарви. Ключевые факторы, влияющие на рентабельность инвестиций, включают:

• Доход от аренды: в зависимости от местоположения и типа недвижимости валовой доход от аренды обычно составляет от 4% до 7%.

• Спрос на туризм: краткосрочная аренда в туристических местах приносит более высокий доход, чем долгосрочная аренда.
• Прирост капитала: за последнее десятилетие в Португалии наблюдался устойчивый рост цен на недвижимость, что делает ее выгодной инвестицией.

В 2024 году португальский парламент принял изменения в программе "Золотая виза", которые исключают опцию прямой покупки недвижимости из доступных вариантов инвестирования. Получение ВНЖ Португалии через приобретение недвижимости осталось, но не напрямую, а через фонды. 

Одна из доступных опций инвестиций включает передачу капитала, равного или превышающего €500 000, для приобретения акций в определенных фондах.

Что нужно для получения ВНЖ в Португалии?

У девелоперов должны быть открытые фонды, куда они приглашают инвесторов. Инвестор вкладывает минимум €500 000 и под залог получает недвижимость. Что, в свою очередь, является основанием для подачи заявления на получение ВНЖ Португалии.

Напишите нам info@mercuryestate.com и мы оперативно проконсультируем вас по условиям получения "Золотой визы" Португалии, стоимости недвижимости, арендным ставкам, налогам.

На данный момент инвесторам не доступны прямые вложения в недвижимость в рамках программы. Вместо этого, предложенные варианты инвестирования включают:

• Передача капитала, равного или превышающего €500 000, для исследовательской деятельности государственных или частных научно-исследовательских учреждений, интегрированных в научно-технологическую национальную систему.
• Передача капитала, равного или превышающего €250 000, для инвестирования или поддержки художественного производства, восстановления или сохранения национального культурного наследия через государственные учреждения, специальные общественные или частные фонды.
• Передача капитала, равного или превышающего €500 000, для приобретения акций в определенных фондах с сроком погашения не менее пяти лет на момент инвестирования и не менее 60% стоимости инвестиций в коммерческие компании.
• Перевод капитала, равного или превышающего €500 000, предназначенный для регистрации коммерческой компании с зарегистрированным офисом на территории Португалии в сочетании с созданием пяти постоянных рабочих мест, или для усиления уставного капитала уже существующей коммерческой компании с созданием пяти постоянных рабочих мест или с сохранением не менее 10 рабочих мест, на период не менее трёх лет.