Покупка недвижимости на Бали: налоги, расходы, ROI, содержание и ВНЖ

Бали давно привлекает инвесторов и экспатов благодаря своему теплому климату, низкой стоимости жизни и растущему рынку недвижимости. Однако приобретение недвижимости на острове связано с определёнными правовыми и финансовыми нюансами.

Рассказываем про основные расходы, налоги, потенциальную доходность (ROI), стоимость содержания жилья и возможность получения вида на жительство (ВНЖ).

Согласно законодательству Индонезии, иностранный житель не может приобрести недвижимость в собственность. Иностранец может владеть недвижимостью по контракту долгосрочной аренды Leasehold Agreement.

Это нотариальный контракт, который имеет юридическую силу и заключается у нотариуса. На срок аренды вы являетесь полноценным владельцем и можете ее перепродать.

Владение недвижимостью по этому контракту абсолютно безопасно. Срок leasehold составляет 31 год с возможностью продления на 25 лет. 

По истечению срока аренды, который в общей сложности составляет 56 лет, пересматривается новый период и так без ограничений.

Все переговоры по продлению сроков аренды ведет управляющая компания.

• 11% НДС
• 1% Нотариальный сбор

НДС и нотариальные сборы оплачиваются покупателем, а налог на прибыль оплачивается застройщиком.

При покупке недвижимости в рассрочку НДС пропорционально включается в платежи по договору на приобретение недвижимости.

Нотариальный сбор уплачивается при заключении основного договора аренды у нотариуса. После оплаты вы становитесь полноправным собственником с записью в официальной земельной книге.

• Право собственности на землю и здание облагается налогом PBB (Pajak Bumi dan Bungunan).

Налог рассчитывается на основе базовых ставок (NJOP) стоимости метра земли и обхекта, утвержденных местными государственными органами. Эти ставки различаются для разных регионов. Общая стоимость земли и здания на основе базовых ставок умножается на 0,2%. Это сумма ежегодного налога.

Например, годовой налог за виллу площадью 150 кв.м. и участок 400 кв.м. составит 300 долларов.

• 10% налог на доход от аренды и продажи недвижимости.

После покупки недвижимости на Бали важно учитывать затраты на её содержание, включая:

• Коммунальные платежи – электричество, вода и интернет (около $100–200 в месяц, в зависимости от потребления).

• Обслуживание виллы – услуги персонала (горничная, садовник, охрана) могут стоить $300–1000 в месяц.
• Ремонт и амортизация – рекомендуется откладывать 5–10% от годового дохода на непредвиденные расходы.
• Страхование – полис на недвижимость стоит в среднем $500–1000 в год

Рынок аренды на Бали остаётся высокодоходным. Средний ROI составляет 10–20% в год при правильном управлении недвижимостью. Доходность зависит от нескольких факторов:

• Локация – популярные районы (Чангу, Семиньяк, Убуд) имеют высокую заполняемость.
• Тип недвижимости – виллы с бассейном наиболее востребованы среди туристов.
• Сезонность – пик аренды приходится на сухой сезон (май–сентябрь).

Покупка недвижимости не даёт автоматического права на ВНЖ в Индонезии, но есть несколько вариантов:

• KITAS Investor Visa – при инвестировании от $70000 через PT PMA.
• Retirement Visa – доступна для лиц старше 55 лет с подтверждённым доходом.
• Социальная виза – краткосрочный вариант для длительного пребывания (до 180 дней).

Покупка недвижимости на Бали может стать выгодной инвестицией, если учитывать правовые особенности, налоги и текущие расходы. Высокий ROI делает рынок привлекательным, но для успешного владения недвижимостью важно грамотно подходить к управлению объектом и учитывать возможные юридические риски.