Первичка или вторичка?

Покупатели недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. Однозначного ответа нет, так как у каждого варианта есть свои ощутимые плюсы и минусы. 

CEO международного агентства премиум недвижимости Mercury Group Ltd Ирина Алазова рассказывает про преимущества и недостатки первичного и вторичного рынка, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичный и вторичный рынок жилья отличаются вовсе не новизной квартир и тем фактом, что в ней никто не жил, а одной важной юридической деталью сделок. Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика. Как правило, “первичка” покупается на стадии стройки, или вовсе до её начала - на стадии off-plan проекта. В таком случае покупатель знакомиться с недвижимостью исключительно через проектную документацию и визуализацию проекта.

Но если вы приобретаете недвижимость у владельца, который ранее приобрел её у застройщика - такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое, или вовсе ещё не сдано в эксплуатацию. Юридическое сопровождение сделки на первичном и вторичном рынке имеет одинаковую важность. Мнение о том, что процесс покупки от застройщика является более прозрачным и безопасным - миф. Рекомендуем доверять юридическое сопровождение сделки специалистам, которые обратят внимание на любые подводные камни договора. 

Преимущества:

Возможность рассрочки

Рассрочка и поэтапное внесение платежей возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в ОАЭ застройщики предусматривают удобный план выплат: при резервировании объекта покупатель обычно вносит 10-20% от стоимости объекта,  остальная сумма выплачивается поэтапно в течении  строительства, а финальные 20-40% - покупатель оплачивает только при сдаче объекта в эксплуатацию. В европейских странах стандартный резервационный взнос составляет до 30%. Остальная стоимость объекта выплачивается либо по договоренности, либо после сдачи объекта в эксплуатацию. 

Меньше расходы на оформление сделки

Затраты на оформление сделки при покупке новых объектов, как правило, меньше, так как по сути исключаются затраты на юридическое сопровождение, которые полностью берет на себя брокер или застройщик. Во многих странах НДС включен в стоимость первичной недвижимости. Если речь идет об инвестировании в недвижимость, то инвестору выгоднее приобретать недвижимость на юридическое лицо. 

Выше качество и комфорт

При строительстве новых проектов используются новые технологии, устанавливаются новые инженерные системы, вентиляция, повышенная шумоизоляция. Используемые при строительстве материалы более высокого качества и современного дизайна. В новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а на этапе строительства, в некоторых случаях, покупатели могут вносить изменения в планировку и обустраивать интерьер под свои вкусы.

Недостатки:

Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск — заморозка строительства и затягивание сроков: застройщики зачастую используют на строительство деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами и серьезные экономические кризисы в стране могут привести к приостановке строительных работ.

Ожидание

Чем более ранний этап строительства, тем дешевле будет стоить жилье, но тем дольше придется ждать момента сдачи объекта в эксплуатацию, чтобы въехать и жить, или сдавать недвижимость в аренду и получать пассивных доход. Как правило, строительства off-plan проекта занимает 1,5-3 года. Пока застройщик не сдаст объект, вы ничем не владеете — у вас нет квартиры, есть лишь право требования недвижимости.

Преимущества:

Меньше срок вступления в права собственности

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–3 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. 

Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводится экспертиза объекта, заключается договор, производится оплата суммы покупки на счет сделки и регистрация  жилья в земельном кадастре - сразу после чего вы можете получить ключи от вашего нового дома и начать переезд.

Уже готовая инфраструктура

Вам не нужно волноваться, будет ли достроен детский садик и школа или вам придется возить ребенка на другой конец города. Вторичное жилье всегда находится уже в обжитом районе, вы точно будете знать, сколько школ, больниц, торговых центров есть в округе.

Возможность знакомства с соседями до покупки

Если этот пункт сильно вас заботит, всегда можно выяснить, кто вас окружает и на основе этого принимать решение о сделке.

Недостатки:

Изношенные коммуникации

Это лишь вопрос времени, когда вам придется меня проводку или трубы, а в процессе эксплуатации жилья возникнут протечки, поломки, короткие замыкания — спутники всех старых домов.

Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Стоит напомнить, что на владельцах такого жилья лежит обязанность по ремонту зон общего пользования и как следствие дополнительные расходы на взносы в накопительный фонд либо оплату смет.

В свою очередь на первичное жилье существует гарантия от застройщика, как правило, от 2-ух до 5 лет, в течении которых строительная компания несет все расходы на любые ремонтные работы.

Mercury Group работает на международном рынке недвижимости более 22 лет. Мы предлагаем своим клиентам лучшие объекты недвижимости на первичном и вторичном рынке: как для личного проживания, так и в качестве инвестиции с целью получения стабильного пассивного дохода. ​​​​Оказываем всестороннюю поддержку в процессе подбора и покупки недвижимости, инвестиционных проектов и получения вида на жительство. 

Кроме того, наша команда опытных профессионалов гарантирует персонализированную помощь, адаптированную к потребностям и предпочтениям каждого клиента. Будь то роскошная вилла, квартира на набережной или прибыльный коммерческий объект, мы стремимся превзойти ваши ожидания и провести вас через каждый этап.