Покупка недвижимости в Италии для иностранцев в 2024 году: всё, что нужно знать о налогах, расходах, доходах

Италия – без преувеличения страна, в которой есть все. Пляжный отдых у теплых чистых морей и горнолыжные курорты, богатое культурное наследие и развитая индустрия моды и шопинга.

А еще вкуснейшая еда и лучшее вино. Что еще нужно человеку для счастья? Приобретайте недвижимость в Италии от Mercury Group и открывайте для себя новые грани удивительной и сказочной Италии.

• Налог на покупку недвижимости (L'imposta di Registro)

Если и покупатель, и продавец являются двумя физическими лицами и объект продажи является недвижимостью для жилых целей, то покупатель должен заплатить налог в государственное ведомство.

Налог на покупку недвижимости рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта которая, как правило, меньше фактической цены покупки или ее рыночной стоимости.

Существует формула расчета налога для определения налогооблагаемой базы.

Процентная ставка налога зависит от статуса покупателя: резидент в Италии или не резидент.

Если покупатель планирует стать резидентом Италии и сделать недвижимость своим основным местом жительства в течение 18 месяцев с момента покупки, то налог составляет 2% от кадастровой стоимости.

Если недвижимость будет использоваться как "второй дом", то налог составляет 9%.

Как правило, ваш агент по недвижимости сообщит вам размер налога, подлежащего уплате.

• Ежегодный налог на недвижимость - Imposta Municipale Unica (IMU)

Налог на недвижимость платится в местный орган управления - "коммуну", по месту нахождения. Согласно итальянским законам, местные власти могут самостоятельно устанавливать размер налога.

Если вы являетесь резидентом "коммуны" или планируете стать резидентом в течение первых 18 месяцев с момента покупки недвижимости, и дом не принадлежит к категории элитной недвижимости и будет использоваться в качестве вашего основного места жительства, то ежегодный налог не взимается.

Если недвижимость является элитной резиденцией (код A1, A8 или A9) и является вашим основным местом жительства, вы платите 60% налога.

Если недвижимость - это "второй дом", вы платите полную сумму налога.

Вы можете попросить своего агента по недвижимости узнать размер налога IMU.

• НДС (налог на добавленную стоимость): только для новостроек (продавец - юридическое лицо)

Покупатели новостроек освобождаются от уплаты налога L'Imposta di Registro, вместо этого они платят НДС - Imposta sul Valore Aggiunto (налог на добавленную стоимость) с фактической цены продажи объекта.

Для покупателей, которые будут использовать недвижимость в качестве основного места жительства, налог составляет 4%, для покупателей-нерезидентов и тех, кто будет использовать недвижимость в качестве второго дома, налог составляет 10%.

Если недвижимость относится к элитной категории (код A1, A8 или A9) НДС составит 22%.

• Стоимость услуг нотариуса

Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости и сложности контракта купли-продажи. В стоимость нотариальных услуг включены также налоговые сборы, которые нотариус обязан уплатить от имени покупателя.

Как правило, нотариальные услуги на покупку недвижимости составляют от 800 до 5 000 евро.

• Стоимость услуг переводчика

Если покупатель не говорит по-итальянски, согласно итальянским законам, "нотариальный акт" должен быть переведен на его родной язык лицензированным переводчиком. Кроме этого, может потребоваться присутствие переводчика во время нотариального заверения.

Часто нотариус рекомендует проверенного переводчика, и расходы на переводческие услуги будут включены в смету нотариуса.

• Комиссия агентства недвижимости

Агентства недвижимости обычно берут комиссию в размере от 3% до 5% от фактической цены продажи собственности, наиболее распространенным является комиссия размером 4% плюс НДС 22%.

При продаже жилья собственник платит налог на прирост капитала, базой которого считается разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью недвижимости.

Ставка налога может рассчитываться по стандартной шкале подоходного налога IRPEF– 23–43%. В этом случае прибыль, полученная владельцем, указывается в налоговой декларации путём включения прироста капитала в статью «прочие доходы».

Во втором случае прибыль от продажи недвижимости облагается налогом по фиксированной ставке в 26%.

Однако существуют исключения, при которых уплата налога на прирост капитала не требуется:

• если вы владели недвижимостью более пяти лет;
• если недвижимость принадлежала вам менее пяти лет, но служила в качестве основного места жительства большую часть периода владения.

Размер коммунальных платежей в Италии варьируется в зависимости от ряда факторов:

Регион: Стоимость жизни, а значит, и коммунальных платежей, существенно различается в разных регионах Италии.

Например, стоимость жизни в северных регионах (Ломбардия, Венеция) значительно выше, чем на юге (Сицилия, Калабрия).

Размер и тип жилья: Небольшая квартирка в Калабрии обойдется вам намного дешевле, чем апартаменты в элитном комплексе в Тоскане или Абруццо.

Инфраструктура: Наличие таких элементов, как бассейн, консьерж, сад, детская площадка, значительно увеличит ваши расходы.

Плата за кондоминиум:

В Италии, если вы приобрели квартиру в комплексе, вас ждет "condominio" – аналог товарищества собственников. Эта организация управляет общим пространством: лифтами, лестницами, придомовой территорией, бассейном.

Плата за кондоминиум делится поровну между всеми собственниками.

Примеры годового платежа:

Небольшой комплекс (1-3 этажа):  0 - 30 евро (в случае отсутствия бассейна, зеленой зоны, детской площадки, а жильцы сами убирают или нанимают персонал).

Средний комплекс (с минимальной инфраструктурой):  от 150 евро (лифты, зеленая зона, парковка).

Развитый многоэтажный комплекс (бассейн, консьерж, сад, детская площадка, лифты): от 500 евро

Доходность. Согласно аналитическому изданию Global Property Guide, средняя доходность от долгосрочной сдачи жилья в аренду составляет 6–8% годовых. Впрочем, эти цифры могут показаться несколько оптимистичным. 

Аренда. Арендные ставки зависят от региона, периода сдачи и типа жилья. К примеру, сдавать квартиру на побережье с одной-двумя спальнями можно за €600–1000 в месяц. Ставки на жильё в Риме или Милане выше – в пределах €1300–1700. 

Регистрационный налог 

Платится при регистрации договора аренды. Сумма сбора составляет 2% от стоимости аренды в год. Минимальная сумма налога не должна быть меньше €67. Владелец дома и арендатор платят взнос пополам. 

Налог на доход от аренды

В Италии два способа начисления налогов при аренде жилья: обычный режим и фиксированная ставка. 

В 2024 году в стане действуют три стандартные налоговые ставки, которые зависят от суммы полученного дохода.

Лица, сдающие до четырёх квартир в краткосрочную аренду (на срок не более 30 дней), могут выбрать фиксированную ставку налога (cedolare secca) в размере 26%. Если собственник сдаёт в краткосрочную аренду всего один объект, ставка налога снижается до 21%.

НДС: Владельцы-управляющие, которые сдают четыре и более объектов недвижимости в краткосрочную аренду, обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС) – 10% от прибыли.